越南埋了十多年的雷，就这样突然炸响，“好日子”就此到头？
继“女首富”张美兰以270亿美元骗局引爆金融系统后，又一头“灰犀牛”冲向越南经济心脏——第二大房地产企业——诺娃房产（Novaland）正式暴雷。越南政府监察总署上周五发布的最新报告证实，该公司通过1.5万亿越南盾（约40.5亿元人民币）企业债，把资金经多层空壳公司，输送到关联贸易实体，最终用于填补庞氏融资黑洞。
截至2023年中，关联20家发债主体仍有16.9万亿越南盾（约456亿元人民币）未偿还，多家已实质违约。
此举立刻引发资本市场剧烈反应，越南股市周一（20日）重挫5.6%，创下半年来最大跌幅。因为这场风暴，远非单一企业危机，而是整个越南房地产泡沫破裂的总清算。
越南房地产泡沫并非短期现象，而是长达十余年（2010年代初至今）由“预期驱动”的系统性膨胀。
2010年后，伴随经济高增长与外资涌入，胡志明市、河内房价持续飙升——2012年普通公寓均价约每平米5400元人民币，到2019年已涨至2万元，核心区突破4万元，远超居民收入增速。
房价上涨并非源于真实居住需求或收入增长，而是建立在“地价只涨不跌”“政策永远托市”“外资持续涌入”的集体幻觉之上。普通白领需要不吃不喝20年，才能凑齐一套普通住宅首付。房价早已脱离居住属性，沦为投机工具。
2020-2022年的疫情非但未抑制房价，反而因宽松货币政策和资产避险需求，催生新一轮投机狂潮，守德新区地价单年暴涨超50%。全民炒房成为常态，开发商高杠杆扩张，银行放贷激进，政府监管滞后。
转折点出现在2022年：美联储激进加息，引发全球收紧流动性，越南被迫大幅提高利率。依赖“借新还旧”的巨头如诺娃房产、万盛发资金链瞬间断裂，项目停工、债券违约、交付烂尾。
房价应声腰斩，二手房有价无市，中产财富蒸发。这场泡沫的本质，是收入与房价的彻底脱钩，以及政商勾结下的监管失灵。
当“房价只涨不跌”的集体幻觉破灭，暴雷便不可避免。越南正重演东亚模式的经典轮回：以资产繁荣掩盖结构性失衡，最终由全社会承担代价。
诺娃房产的崩盘路径，也与东亚模式的结局如出一辙。2022年起，因为信贷收紧、销售停滞，项目大面积停工。为了续命，老板裴成仁决定疯狂发行私募债，把债券资金伪装成股权收购，实则输送至关联公司。
更讽刺的是，其长期审计机构普华永道（PwC）在2024年中期报告中，将其自报利润3450亿越南盾（9.3亿元人民币）直接调为亏损73270亿（198亿元人民币），并质疑其持续经营能力。
诺娃随即“主动”终止合作，转聘越南本地小所——此举与某国际巨头暴雷前如出一辙。审计失守，不过是系统性欺诈的最后一道遮羞布。
诺娃房产绝非孤例——2022年率先暴雷的张美兰案，已经揭穿越南政商黑幕：她通过70名代持人，控制西贡商信银行90%股权，十年间把银行变成“私人提款机”，套现270亿美元，导致国家损失占到GDP的6%。
诺娃房产与张美兰案，堪称越南房地产泡沫崩塌的“双生雷”——一个靠银行私有化，一个靠债券庞氏化，路径不同，本质如一。
张美兰以万盛发为壳，暗控银行股权，最终引爆系统性金融风险；诺娃房产则借私募债之名，行资金腾挪之实，将1.5万亿越南盾债券资金经多层空壳公司输送至贸易实体，制造“资产繁荣”假象，直至现金流断裂、审计翻脸、信用崩盘。
两者皆深陷政商勾连：张美兰倚仗前胡志明市的官方人脉，拿下黄金地块；诺娃虽尚未牵出高层，但其项目审批、债券发行、银行放贷链条中，难保无监管“绿灯”。
更关键的是，二者都建立在全民炒房、预期驱动的沙丘之上——房价十年翻数倍，远超收入增长，一旦流动性收紧，泡沫即刻破灭。
张美兰案是“金融端暴雷”，诺娃案是“债务端崩盘”，一前一后，共同揭开了越南房地产“高杠杆、低透明、强关系”模式的溃烂内核。它们不是孤立个案，而是同一场系统性危机的上下半场。
诺娃暴雷已引发连锁反应：越南股市单日暴跌5.6%，多只地产股被取消融资资格，银行坏账风险骤升。
更严峻的是，房地产占越南GDP超过10%，前五大房企控盘60%市场，一旦信心崩塌，将拖累整个经济，重创社会信心。
而政府救市空间有限：外汇储备本已因张美兰案消耗近三分之一，再难如2022年一般，动用240亿美元注资银行。
更关键的是，多年来主管全国房地产政策的建设部部长阮青毅——前总理阮晋勇长子——正处政治上升期。
如果诺娃案深挖出建设系统审批黑幕，其仕途恐遭重创。反腐风暴，或将从经济领域直抵权力核心。
从房价泡沫到庞氏债务，越南已然迈入了危机剧本。张美兰案是起点，诺娃暴雷是续章，很可能还不是高潮。
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